Deel 2 serie praktijkverhalen 'schuldregelen met woningbehoud'
Voor deze hulpvragers geldt: huren is duurder. Maar hun woning heeft forse overwaarde. Wat nu?
Wat doe je als een hulpvrager flinke schulden heeft maar ook een eigen woning met (waarschijnlijk) overwaarde? Aandringen op verkoop van de woning lijkt dan logisch. Toch leidt verkoop van de woning vaak tot nieuwe problemen. In een korte serie vertellen we praktijkverhalen waarin woningbehoud mogelijk (b)leek.
Het echtpaar Johan en Esther – allebei 63 jaar – heeft forse schulden. Hun koopwoning heeft een flinke overwaarde, maar het alternatief -een huurwoning- leidt tot 60% hogere woonlasten. Hun hypotheekverstrekker dringt aan op verkoop van hun slecht onderhouden woning. Dus moeten Johan en Esther op zoek naar een betaalbare vervangende woning, maar die is niet zomaar gevonden.
Situatie: 23 schuldeisers
In april 2019 melden Johan en Esther zich bij de afdeling schuldhulpverlening van hun gemeente. Ze hebben een schuldenlast van 120.000 euro bij zo’n 23 schuldeisers. Oorzaak: het inkomen van Johan is een aantal keren tijdelijk weggevallen, en in die tijd hebben ze wat onhandige beslissingen genomen. Op hun inkomens lopen meerdere beslagen. Johan heeft verschillende baantjes met wisselende uren, Esther werkt in loondienst. Hun woning heeft een WOZ-waarde van 288.000 euro en een levenhypotheek zonder NHG van 220.000 euro, met een maandlast van 442 euro. Er is een levensverzekering met een afkoopwaarde van zo’n 51.000 euro.
De gemeente start een inventarisatie en stuurt aan op een minnelijk traject. Tijdens de inventarisatie ontstaat een nieuwe achterstand op de hypotheek. De hypotheekverstrekker besluit om de achterstand te parkeren zolang nieuwe maandnota’s worden betaald. De hypotheek blijft in behandeling bij bijzonder beheer, omdat er risico is op ‘omvallen’.
Huren meer dan 2 x zo duur
In september 2020 stopt de gemeente het schuldhulptraject: een studieschuld in het buitenland bemoeilijkt het traject en de Belastingdienst gaat niet akkoord met een minnelijke regeling. Nu dringt de hypotheekverstrekker aan op verkoop van de woning. Maar is dat de beste keuze? De slechte staat van de woning drukt waarschijnlijk de opbrengst. Bovendien willen Johan en Esther héél graag in hun woning blijven wonen.
Hun grootste zorg is het vinden van een betaalbare vervangende woning. Er zijn in de regio weinig (huur)woningen beschikbaar en de gemiddelde huurprijs is 1100 euro per maand. Met zo’n huur zouden hun woonlasten stijgen met 650 euro. Dat lost hun problemen niet duurzaam op.
In overleg met Johan en Esther gaan de hypotheekverstrekker en schuldhulpverlening daarom alsnog voor woningbehoud, via een nieuw schuldhulptraject. De gemeente gaat akkoord met een nieuwe poging als de geldverstrekker toezegt om de afkoopwaarde vrij te geven en beschikbaar te stellen voor betaling van schulden.
De gemeente stelt budgetbeheer in en inventariseert in 10 maanden opnieuw de actuele schuldenlast. Dit kost tijd omdat in de schuldensituatie intussen het nodige is veranderd. Dan komt voor Johan en Esther het einde van een lang proces in zicht.
Oplossing: levensverzekering afkopen
De levenhypotheek wordt omgezet naar 50% aflossingsvrij op basis van Loan-to-Value. Het bedrag daarboven wordt omgezet naar een annuïtaire lening. De gemeente verstrekt een saneringskrediet gebaseerd op het vrij te laten bedrag. Verder wordt de levensverzekering afgekocht, waardoor 50.000 euro extra vrijkomt voor het aflossen van schulden. Zo kan een aanbod gedaan worden van 50% tegen finale kwijting Alle schuldeisers gaan akkoord met de aangeboden minnelijke regeling.
Door een meevallende afkoopwaarde van de levensverzekering kunnen Johan en Esther bovendien enkele hoognodige reparaties aan hun keuken en badkamer laten uitvoeren om de woning als onderpand zo in redelijke staat terug te brengen.
Het tweetal heeft voorlopig een wisselend inkomen, maar over zo’n drieënhalf jaar bereiken zij de pensioengerechtigde leeftijd. Dan wordt hun inkomen hoger. Tegen die tijd hebben zij, als alles goed gaat, het saneringskrediet afbetaald. De betaling van de nieuwe hypotheeklasten via budgetbeheer verloopt ook zonder problemen.
Tips voor de schuldhulpverlening
• De geldverstrekker heeft zorgplicht voor haar klant, dus moet ook de situatie ná verkoop van een huis meenemen. Als deze aanmerkelijk slechter is, bijvoorbeeld door sterk stijgende woonlasten, zal dit een reden zijn om nog beter te kijken wat wél kan, bijv. door de vorm van de hypotheek aan te passen.
• De combinatie van (saneringskrediet op basis van) de afloscapaciteit, het omzetten van de hypotheek naar deels aflossingsvrij én het kunnen vrijmaken van het gespaarde bedrag in de levensverzekering zorgt samen voor een aanbod dat ook voor andere schuldeisers gelijk aan of zelfs hoger is dan simpelweg verkoop.
• Kijk bij het zoeken naar een duurzame oplossing altijd naar de financiële situatie in de toekomst. Dit zal een geldverstrekkers ook doen, soms wel tot 10 jaar vooruit. Als je kunt anticiperen op een goed pensioen bij een ouder iemand, ontstaan ook hier en nu extra mogelijkheden.
Meer weten & vragen
Lees ook onze pagina 'Schuldhulp aan woningbezitters'. Daar vind je algemene informatie, en onder het kopje 'Casus van de maand' vind je een eerdere casus die we publiceerden.
Heb je een vraag over woningbezit en schulden? We hebben voor NVVK-leden sinds enige tijd een speciale Vraagbaak Hypotheken, waar je casussen aan voor kunt leggen. Doe er je voordeel mee!
